不動産売却に大切なこと

このページの目次　あさひ企画

1. 不動産売却の流れを徹底解説

不動産の売却は、多くの方にとって一生に一度か二度の大きなイベントです。失敗なく、スムーズに取引を進めるためには、全体の流れをしっかりと把握することが重要です。

ステップ1：無料査定依頼 まずは、所有する不動産がいくらで売却できるかを知ることから始まります。当社の無料査定では、物件の基本情報（所在地、築年数、間取り、広さなど）に加え、周辺の成約事例や市場の動向、そして物件の個別的な強み（日当たりの良さ、リフォーム履歴など）を総合的に判断し、適正な査定価格をご提示します。査定額を参考に、お客様の希望と市場のバランスを考えた「売り出し価格」を一緒に決定します。

ステップ2：媒介契約の締結 売り出し価格が決まったら、当社との間で媒介契約を締結します。この契約により、当社は正式にお客様の物件の売却活動を代行します。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があり、それぞれのメリット・デメリットを丁寧に説明し、お客様に最適な契約方法をご提案します。

ステップ3：売却活動の開始 媒介契約締結後、いよいよ本格的な売却活動がスタートします。アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載はもちろん、当社のホームページやSNSでの情報発信、地域の不動産会社への情報提供、そして新聞折り込みチラシやポスティングなど、幅広い手法で物件の魅力を発信します。お客様の物件がより早く、より良い条件で売れるよう、最大限の努力を尽くします。

ステップ4：内覧と交渉 物件に興味を持った購入希望者から内覧の申し込みが入ります。内覧後の購入申し込みがあった場合、価格や引き渡し時期などの条件交渉を行います。お客様の利益を最大限に守りながら、円滑な交渉を進めます。

ステップ5：売買契約の締結 条件が合意に至れば、重要事項説明を経て、売買契約を締結します。ここでは、契約内容を隅々までご確認いただき、買主様から手付金が支払われます。

ステップ6：引き渡しと決済 最終段階では、残代金の受領と引き渡しを行います。この日に、所有権移転登記の手続きも行い、正式に不動産の所有権が買主様に移ります。私たちは、最後までお客様に寄り添い、円滑な取引が完了するようサポートします。

2. 内覧で成功する秘訣を公開

内覧は、購入希望者がその物件に住むイメージを持てるかどうかの重要な鍵となります。第一印象を良くすることで、成約率や売却価格を大きく引き上げることができます。

内覧前の「おもてなし」準備 内覧当日だけではなく、内覧の連絡が入ってから準備を始めましょう。

1. 徹底した片付けと清掃

玄関: 家の第一印象を決める場所です。靴を整理し、たたきをきれいに掃き、明るい印象を与えましょう。
リビング: 広く、開放的に見せることが重要です。不要な家具や物を片付け、窓を開けて換気し、明るい雰囲気を演出します。
キッチン・水回り: 清潔感が最も重要です。水アカやカビをきれいに落とし、シンクやコンロ周りはピカピカに磨き上げましょう。

2. 雰囲気づくり

照明: 全ての部屋の照明をつけ、家全体を明るく見せましょう。
香り: 強い香りの芳香剤は避け、無臭の状態か、ほんのり香る程度に留めます。
温度: 季節に合わせた室温に調整し、快適な空間を提供します。
ペット: ペットがいる場合は、内覧中は外出させるか、ゲージに入れるなどして配慮しましょう。

内覧中の対応

内覧中は外出が基本: 売主様が同席すると、お客様は自由に質問や感想を話しにくくなることがあります。内覧中は、信頼できる担当者に任せて外出されることをお勧めします。
質問への的確な回答: 担当者から聞かれた際は、物件の修繕履歴や住み心地などについて、正直かつ具体的に答えられるように準備しておきましょう。

これらの工夫は、お客様に好印象を与えるだけでなく、物件を大切に扱っていたという信頼感にもつながり、スムーズな売却を可能にします。

3. 査定額の正しい見方

不動産の査定は、単に「いくらで売れるか」を判断するだけでなく、その金額の根拠を理解することが非常に重要です。

査定額を構成する要素 不動産査定には、様々な要素が複雑に絡み合っています。

市場動向：現在の景気や金利の状況、地域の不動産需要など、市場全体の影響を考慮します。
周辺の取引事例：近隣の類似物件が過去にいくらで売買されたかを参考にします。
物件の個別要因：
- 立地：駅からの距離、周辺の利便施設（スーパー、学校など）、景観などを評価します。
- 物件の状態：築年数、建物の構造、間取り、内外装の状態、リフォーム履歴などを詳細に確認します。
- 法的要因：土地の権利関係や法的な制約（建ぺい率、容積率など）も査定に影響します。

査定額と売り出し価格の違い 査定額は、あくまで**「この金額なら売れる可能性が高い」という目安です。実際の売り出し価格**は、お客様の希望や売却を急いでいるかなど、様々な要素を考慮して決定されます。査定額を参考にしながら、より多くの購入希望者を引き付けるための戦略的な価格設定を行います。

複数の査定を比較する際の注意点 複数の不動産会社に査定を依頼した際、査定額が異なることはよくあります。単に最も高い査定額を提示した会社を選ぶのは危険です。

査定根拠の確認：なぜその金額になったのか、具体的な根拠を詳しく説明してくれる会社を選びましょう。
売却戦略の確認：その会社がどのような売却活動を行うのか、具体的な提案を聞きましょう。

私たちは、お客様に査定額の根拠を丁寧に説明し、納得いただいた上で売却活動を進めることをお約束します。

4. 売却時の費用と税金

不動産を売却した際、手元に残る金額は売却価格から様々な費用や税金を差し引いた金額になります。事前にこれらのコストを把握し、売却後の資金計画を立てておきましょう。

主な売却費用

仲介手数料: 不動産会社に支払う報酬です。宅地建物取引業法で上限が定められており、物件価格×3%＋6万円＋消費税が一般的です。
登記費用: 所有権移転登記や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記などにかかる費用です。司法書士に支払う報酬や登録免許税が含まれます。
印紙税: 売買契約書に貼る印紙代です。契約金額に応じて税額が決まります。

主な税金

譲渡所得税: 不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金です。
- 譲渡所得の計算: 譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
- 税率: 不動産の所有期間によって税率が異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるか否かで税率が変わります。
住民税・所得税: 譲渡所得税は、所得税と住民税に分かれて課税されます。

節税のための特例 居住用財産を売却する際には、特例を利用できる場合があります。