🦉 【フクロウ流】書類だけではNG！土地活用で失敗しないための「現場調査術」
はじめに：土地活用は「事業」であり「リスク」である
静岡東部で28年間、不動産と建築の実務に携わってきたコンサルタントの渡邊です。
「土地活用」と聞くと、多くの収益シミュレーションや建築プランの話が先行しがちですが、私は何よりもまず「リスク管理」から入るべきだと考えています。
なぜなら、紙の上に並んだ数字がどれほど魅力的でも、書類には記載されない「現場の真実」が原因で、事業全体が破綻してしまうケースを数多く見てきたからです。
私は長年、不動産紛争の法廷対応調査にも携わってきた経験から、「書類の裏側」を見抜くための徹底的な現場調査、すなわち「フクロウ 現場調査術」の重要性をお伝えします。
1. 「公図」と「現況」が一致しない、根深い境界リスク
土地活用や建築を行う際、設計士は法務局の公図や登記簿を基に計画を進めます。しかし、長年の実務経験から断言できますが、特に地方の土地では「公図上の境界」と「実際の占有ライン」が食い違っているケースが非常に多いのです。
⚠️ なぜこれがリスクなのか？
公図と現況が食い違ったまま建築を進めると、隣地との「境界確定訴訟」に発展する可能性があります。訴訟になれば、着工の遅れ、費用増大は避けられません。
🦉 フクロウ流の調査：実行調査で「事実」を確定する
通常の調査に加え、私たちは以下の実行調査を行います。
- 過去の証言の収集: 昔からの地域住民や隣接地の元所有者などへの聞き取りを行い、過去の合意や境界標識設置の経緯を証拠能力のある情報として収集・記録します。
- 航空写真の時系列分析: 数十年前の航空写真を分析し、現況の占有ラインがいつから、どのような経緯で形成されたかを客観的な時系列で裏付けます。
- 潜在的なトラブルの予測: 過去の紛争履歴を徹底的に調べ上げ、「境界紛争」の火種を建築前に完全に消し去ります。
2. 契約書に書かれない「私道の権利」という爆弾
前面道路が「私道」の場合、その私道は近隣の複数の所有者によって共有されていることがほとんどです。
⚠️ なぜこれがリスクなのか？
私道の利用契約や掘削承諾は書類で交わされていることが多いですが、「実態」が伴わないケースがあります。
- 私道の所有者が多すぎて連絡が取れない。
- 所有者の一人が承諾を拒否し、水道管やガス管の引き込みができない。
事業計画が完璧でも、ライフラインの引き込みができなければ建築はストップします。
🦉 フクロウ流の調査：権利者の「実態」を追いかける
私たちは、単に権利者一覧を見るだけでなく、「現時点で誰が、どこに住み、どのような意思を持っているか」という実行調査を行います。
- 連絡先・意思確認の実行: 権利者一人ひとりに連絡を取り、書面化されていない合意や反対意思がないかを事前に確認し、事業への影響度を評価します。
- 利用実態の証拠保全: 私道の利用状況や管理状況を写真やビデオで保全し、将来的な紛争の証拠として備えます。
3. 建築のプロだからこそ見抜ける「地盤とコスト」の真実
土地活用の収支を大きく左右するのが建築コストです。特に地盤が弱い土地では、改良費が膨大になり、計画が破綻します。
⚠️ なぜこれがリスクなのか？
地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験など）の結果が出る前に、活用のシミュレーションを進めてしまうと、地盤改良費の計上漏れが発生しがちです。
🦉 フクロウ流の調査：経験値に基づく「地中の予測」
28年の建築実務経験から、周辺の土地の状況、過去の地形情報、水脈の状況を総合的に判断し、地盤改良の概算費用を初期段階で極めて正確に予測します。
- 地域特有のデータ連携: 静岡東部の地質傾向を把握しているため、地盤調査の結果を待たずに、より現実的な事業計画を迅速に立てることができます。
まとめ：最高の事業計画は「最高の調査」から生まれる
土地活用は、夢を形にする事業であると同時に、常にリスクが伴います。
紙の上の美しいシミュレーションだけを信じるのではなく、「現場の真実」を徹底的に調べ上げ、潜在的な法的リスクを潰すことが、安定した収益を生む事業の絶対条件です。
私たちは、28年の実務経験と法廷調査で培った実行力をもって、あなたの土地活用事業が確かな土台の上で成功するようサポートいたします。
ご自身の土地に隠れたリスクがないか、一度プロの目で確認してみませんか？お気軽にご相談ください。
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